Ein Ratgeber rund um das Immobilienerbe
Ein Immobilienerbe bringt neben dem Kapitalzuwachs auch Verantwortung mit sich. Das Erbe muss geregelt werden, da gibt es natürlich viel zu tun. Wenn der verstorbene Angehörige aus dem engen Familienkreis stammt oder dir in anderer Weise sehr Nahe stand, kann eine Immobilie auch sehr viel Schmerz mit sich bringen. Nicht nur – doch gerade dann – können die anstehenden Aufgaben und Pflichten rund um das Erbe sehr belasten. Vieles wird jedoch leichter, wenn man dann ganz genau weiß, was zu tun. In diesem kurzen Ratgeber ist alles Wichtige zusammengestellt, wie du in einem Erbfall vorgehen musst. Er informiert dich außerdem über deine Möglichkeiten und Chancen, die eine Erbimmobilie mit sich bringt.
Immobilie geerbt – und jetzt?
Wenn du eine Immobilie geerbt hast, können die damit verbundene Verantwortung und Pflichten erst mal überwältigend sein: Du musst dich damit auseinandersetzen, was jetzt zu tun ist, was beachtet werden muss und was mit der Immobilie gemacht werden soll. Es muss entschieden werden, ob sie selbst genutzt oder verkauft werden soll. Vielleicht bist du dir sogar unsicher darüber, ob du das alleine entscheiden kannst …
Was jetzt wichtig ist, ist nicht den Kopf zu verlieren und sorgsam vorzugehen. Immobilien gehören zu den größten Vermögenswerten in einer Erbschaft. Verschaffe dir zuallererst einen fundierten Überblick und überstürze nichts.
Ein Immobilienerbe bedeutet Kapital und kann deine Vermögenssituation natürlich von einem Tag auf den nächsten verändern – im Positiven oder aber mit negativen Folgen. Dass man als Erbe unter dem Druck der Emotionen steht, die sowohl mit dem Todesfall als auch der vererbten Immobilie verknüpft sind, ist ganz normal. Gerade dann fühlen sich Erben oft überfordert, sich darüber hinaus mit der Abwicklung zu beschäftigen. Der für einen Laien meist unübersichtliche Paragrafendschungel macht die Sache nicht leichter. Wie lässt sich am Besten damit umgehen?
Information verschafft Sicherheit! Wie eingangs erwähnt, gilt es vor allen Folgeschritten und Entscheidungen allseitig informiert zu sein. Es ist wichtig, dass gesetzliche Fristen, rechtliche Regelungen und steuerliche Forderungen berücksichtigt und eingehalten werden. Des weiteren muss über eine professionelle Marktpreisanalyse der Wert der Erbimmobilie ermittelt werden. Sowohl deine eigene wirtschaftliche Situation als auch die des Erblassers müssen an dieser Stelle ebenfalls ermittelt werden. Erst dann lässt sich gewissenhaft entscheiden, wie du mit der Immobilie vorgehen möchtest. Die Frage heißt: Behalten oder verkaufen?
Dieser bündige Ratgeber wird dir als Wegweiser dienen und dir dabei helfen, den Erbfall möglichst reibungslos und ohne vermeidbare Verluste und Schwierigkeiten abzuwickeln. Step by Step führt er dich durch alle Prozesse und zeigt dir deine Möglichkeiten im Umgang mit der Immobilie auf. Falls du bereits entscheiden hast, das Erbe zu verkaufen, werden dir unsere Tipps für eine erfolgreiche Vermarktung ebenfalls helfen.
Die Nachlassregelung muss geklärt sein
Bei einem Nachlass musst du im ersten aktiven Schritt klären, in welcher Rechtsstellung du in Bezug zur vererbten Immobilie stehst – ausgehend vom Erbgesetz. Wenn du nicht Alleinerbe bist und das Erbe mit anderen teilst, sollte normalerweise ein vom Verstorbenen zu Lebzeiten aufgesetztes Testament oder ein Erbvertrag die Aufteilung regeln. Gibt es das nicht, greift die gesetzlich geregelte Erbfolge, um das Erbe an die Hinterbliebenen zu übergeben. Das bringt leider oft Nachteile mit sich. Warum, erfährst du im Folgenden.
Expertentipp
Informiere dich erst über deine Rechtsstellung als Erbe, bevor du Entscheidungen triffst und weitere Schritte einleitest.
Was ist was: Testament, Vermächtnis und Erbvertrag
Es gibt drei Möglichkeiten das Erbe abweichend von der gesetzlichen Erbfolge aufzuteilen. Diese sind:
Das Testament
In einem Testament ist die Verteilung des gesamten Erbes geregelt. Falls nicht bekannt ist, ob ein Testament vom Erblasser verfasst wurde oder nicht, kannst du beim Nachlassgericht anfragen. Insofern ein Testament erstellt wurde, wird es dort nach dessen Tod eröffnet.
Das Vermächtnis
Ein erbrechtliches Vermächtnis erteilt den Anspruch auf einen bestimmten Vermögensvorteil aufgrund eines Testaments oder Erbvertrags. Dies kann z.B. eine Immobilie sein.
Der Erbvertrag
Ein Erbvertrag erteilt neben dem Testament ebenfalls die Option, von der gesetzlichen Erbfolge abzuweichen. Änderungen sind nur mit Zustimmung beider Vertragspartner möglich. Wenn ein Vertragspartner stirbt, ist ein sogenannter Erbvertrag in Stein gemeißelt. Das einzige Türchen aus dem Vertrag herauszukommen ist über eine sogenannte Rücktrittsklausel oder einen Aufhebungsvertrag.
Achtung
In einem Erbvertrag können beispielsweise Regelungen getroffen sein, die über die Nutzung oder den Verkauf einer Immobilie entscheiden. Daher ist es wichtig, die Sachlage gründlich zu prüfen.
Die Erbfolge: Wenn nichts geregelt wurde …
Wenn keine der drei oben genannten Regelungen getroffen wurden, das heißt, wenn weder ein Testament noch ein Vermächtnis oder ein Erbvertrag existiert, wird die Verteilung des Nachlasses durch die gesetzliche Erbfolge geregelt.
Wie vermuten lässt und der Begriff auch schon verrät, erben die Hinterbliebenen im Eheverhältnis bzw. mit dem engsten Verwandtschaftsgrad immer zuerst. Das sind Ehepartner bzw. Partner, Kinder, Enkel und Urenkel. Darauf folgend Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen und schließlich Großeltern und deren Nachkommen wie Tanten, Onkel und Vetter. Unterteilt werden die drei Gruppen in Verwandtschaftsgrad von eins bis drei bzw. in Erben erster, zweiter und dritter Ordnung.
Nach Gesetz spielt bei der Erbfolge einzig und allein die biologische Verwandtschaft eine Rolle – mit Ausnahme von Adoptivkindern sowie laut Ehegatten-Erbrecht Ehe- und Lebenspartner. Bei Ehegatten bzw. Lebenspartner hängt die Erbquote zusätzlich vom ehelichen Güterstand und der Zahl der Kinder des Erblassers ab. Man unterscheidet hier zwischen Zugewinngemeinschaft, Gütertrennung und Gütergemeinschaft.
Der Nachteil der gesetzlichen Erbfolge ist, dass dadurch Erbengemeinschaften entstehen. Die Folge ist leider, dass aufgrund dessen Vermögen oft ungerecht verteilt wird und es ordentlich Stoff für Unstimmigkeiten liefert. Auch Vermögensverluste und vermeidbare Erbschaftsteuerlast sind dem in nicht wenigen Fällen zuzuschreiben.
Expertentipp
Auch wenn sich niemand gerne mit dem Todesfall auseinandersetzt, regle zu Lebzeiten deine letztwillige Verfügung. Nur so lassen sich Familienangehörige vorsorglich vor den möglichen negativen Folgen der gesetzlichen Erbfolge schützen.
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