Fakten und Begriffe kurz erklärt.
Wer nicht tagtäglich mit Immobilienthemen zu tun hat, dem fliegen hin und wieder Fachbegriffe um die Ohren, die vielleicht gerade mal eine Vermutung zulassen. Teilungserklärung? Nie gehört! Was ist eine Anlageimmobilie? Und was genau macht eigentlich ein Notar? Als privater Immobilienverkäufer oder Immobilienerbe kommst du früher oder später mit Begriffen wie diesen in Kontakt. Wichtig ist es dann natürlich zu wissen, was sich genau dahinter verbirgt. Nur so kannst du mitreden und vor allem aber beurteilen, ob du es mit kompetenten Fachleuten wie Gutachter etc. zu tun hast. In diesem kleinen Minilexikon findest du alle relevanten Begriffe, die bei einem Immobilienverkauf auftauchen.
Begrifflichkeiten rund um die Immobilie
Bei Immobilienverkäufen dreht sich alles um sie: Villen, Häuser, Wohnungen, gewerbliche und landwirtschaftliche Objekte sowie Grundstücke. Währenddessen wirst du mit Interessenten bzw. Verkäufern, Maklern, Behörden und Banken zu tun haben. Gut, wenn du dabei über gängige Begriffe Bescheid weißt und deine Rechte kennst.
Die Immobilie
Es gibt viele verschiedenen Arten von Immobilien. Wohnimmobilien, landwirtschaftliche und gewerbliche Bauten sowie alle anderen Bauwerke und Grundstücke – sie alle fallen unter diesen Begriff. Der Begriff Immobilie ist nur bedingt äquivalent zur Liegenschaft, die wiederum häufig in der Amtssprache, z.B. im Erbrecht, verwendet wird. Laut Wikipedia steht Liegenschaft für ein Grundstück, bebautes Grundstück oder Anwesen. Immobilien haben meist einen großen Wert mit starker Werterhaltungstendenz. Deshalb dienen sie als Sicherheiten bei Bürgschaften, Verträgen und Krediten und sind eine beliebte Kapitalanlage.
Grundbuch
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register des Grundbuchamtes im jeweiligen Bezirk einer Immobilie. Es ist nur für all diejenigen mit berechtigtem Interesse einsehbar. Das Grundbuch gibt Auskunft über alle wichtigen Daten, die das Grundstück betreffen, wie z.B. Eigentumsverhältnisse, Bebauung, Nutzungsarten sowie die Größe und Lage. Außerdem enthält es Informationen über Beschränkungen, Lasten und rechtliche Verhältnisse. Etwaige Änderungen der Daten werden darin ebenfalls protokolliert.
Grundbuchauszug
Ein Grundbuchauszug, auch bekannt unter Abschrift, ist die Kopie der Daten aus dem Grundbuch, die ein bestimmtes Grundstück betreffen. Interessant sind Grundbuchauszüge für Kaufinteressenten einer Immobilie als auch im Rahmen der Wertermittlung für die Beleihungsprüfung für Bauspardarlehen. Um als Privatperson einen Grundbuchauszug zu erhalten, ist immer ein schriftlicher Antrag erforderlich. Banken, Gerichte, Notare oder Behörden können Grundbucheinträge online abfragen.
Die Teilungserklärung
In einer Teilungserklärung ist schriftlich festgehalten, wie eine Immobilie in einer Eigentümergemeinschaft zwischen den Eigentümern aufgeteilt ist. In ihr sind außerdem die Nutzungsrechte von Grundstücksteilen, Gemeinschafts- und Sondereigentum sowie Sondernutzungsrechte enthalten. Das können z.B. Waschräume, Fahrradkeller, Gartenanteile oder Stellplätze betreffen. Der Sinn uns Zweck der Teilungserklärung mit einem sogenannten Aufteilungsplan besteht darin, das auf diese Weise Eigentumswohnungen oder Gewerbeeinheiten eines Gebäude einzeln verkauft bzw. bei Weitervermietung mit beispielsweise Neben- und Betriebskosten belastet werden können. Des Weiteren enthält sie Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft. Die Teilungserklärung muss einem Notar vorgelegt und im Grundbuchamt hinterlegt werden. Änderungen dürfen nur in gemeinsamer Abstimmung mit allen Eigentümern erfolgen.
Energieausweis
Der Energieausweis informiert über die Energieeffizienz und anfallende energetische Verbrauchswerte einer Immobilie. Mit ihm können Käufer und Mieter anfallende Nebenkosten abschätzen und Immobilien untereinander vergleichen. Der Energieausweis ist bis auf ein paar wenige Ausnahmen Pflicht für alle Gebäudeimmobilien. Er enthält unter anderem allgemeine Daten zur Immobilie sowie Immobilieneigenschaften und verwendete Heizmittel. Darüber hinaus informiert er über die Energieeffizienzklasse der Immobilie. Diese reichen wie bei Haushaltsgeräten von A+ bis H. Die Angabe von Daten aus dem Energieausweis wie Baujahr, Energieverbrauch und verwendete Heizmittel ist Pflicht bei der Erstellung eines Exposés. Außerdem gehört er zu den wichtigen Verkaufsunterlagen einer Immobilie für die Besichtigung als auch den Vertragsabschluss.
Aufgaben eines Notars
Ohne einen Notar geht bei Immobiliengeschäften nichts. Jeder Kaufvertrag muss notariell beglaubigt werden. Dabei ist es den Vertragspartnern freigestellt, welcher Notar beauftragt wird. Die Aufgaben eines Notars beinhalten große Verantwortung. Der Notar ist neben dem Makler dafür zuständig, den Kaufvertrag aufzusetzen. Er prüft die Personalien der Vertragspartner sowie die Eigentumsrechte des betreffenden Vertragspartners auf Richtigkeit. Bevor der Kaufvertrag von beiden Parteien unterzeichnet wird, wird er ihnen vom Notar laut vorgelesen. Die letzte Unterschrift auf dem Vertrag erfolgt vom Notar selbst, mit der die getroffenen Vertragsvereinbarungen besiegelt werden. Außerdem stößt er sowohl die Änderung im Grundbuch als auch die Bekanntmachung bei den Behörden an. Der Notar kümmert sich in der Regel auch um treuhändische Verwaltungsaufgaben rund um den ausgehändigten Verkaufspreis der Immobilie.
Kaufvertrag
Der Kaufvertrag enthält alle Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer. Nach den darin getroffenen Abmachungen, Rechten und Pflichten wird das Immobiliengeschäft abgewickelt. Weiterhin dient er für beide Vertragspartner als Schutz vor Risiken. Vereinbarungen, die außerhalb eines Kaufvertrags getroffen wurden, sind aus juristischer Sicht nichtig. Ein Kaufvertrag muss gewisse Inhalte und Angaben aufweisen, damit er gültig ist. Dazu gehören Daten rund um die Immobilie, wie zum Beispiel die Lage, Anschrift sowie relevante Informationen aus dem Grundbuch; des Weiteren der vereinbarte Kaufpreis, Art der Auszahlung und Personalien der Vertragspartner. Wie jeder andere Vertrag erhält er erst mit allen erforderlichen Unterschriften seine Gültigkeit. Bei der Erstellung eines Kaufvertrags kann ein Notar oder ein kompetenter Makler helfen. Beide haben das dafür notwendige Expertenwissen.
Immobilienübergabe
Immobilien sind Sachgüter von großem Wert. Deshalb werden sie in der Regel über ein Treuhandkonto übergeben. Das bedeutet, dass ein Teil des Kaufpreises vom Käufer auf das Treuhandkonto des Notars einbezahlt wird. Erst dann wird der Kaufvertrag im Einzelnen verhandelt. Im Normalfall ist der beteiligte Makler bei diesen Verhandlungen als juristische Aufsicht anwesend. Nachdem der Notar seine Aufgaben, die Prüfung des von beiden Parteien unterschriebenen Kaufvertrages und die notarielle Beglaubigung mit seiner Unterschrift abgeschlossen hat sowie die Eigentümerübertragung im Grundbuch angestoßen hat, geht der vollständige Kaufpreis über an den Verkäufer. Die Schlüsselübergabe hat einen rein symbolischen Charakter, bedeutet jedoch juristisch keine Übertragung der Immobilie an den neuen Eigentümer.
Versteckte Mängel
Mängel, die die Kaufentscheidung eines Interessenten beeinträchtigen könnten, dürfen nicht verschwiegen werden. Dies gilt sowohl für Sachmängel als auch für rechtliche Abgelegenheiten. Laut Gesetz ist der Verkäufer dazu verpflichtet, die Immobilie einwandfrei zu übergeben, insofern keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden. Werden im Nachhinein Mängel festgestellt, die absichtlich oder unabsichtlich verschwiegen wurden, kann der Käufer Ansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend machen: Er kann vom Kaufvertrag zurücktreten, die Behebung der Mängel oder Schadensersatz einfordern.
Nebenkosten beim Verkauf
Ein Immobiliengeschäft, bei der eine Immobilie den Eigentümer wechselt, entstehen für beide Vertragspartner Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Das sind die sogenannten Nebenkosten. Der Käufer hat neben dem Kaufpreis den Notar zu bezahlen. Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt und betragen zwischen 1 % und 1,5 % des Kaufpreises. Der Verkäufer hingegen übernimmt beim Notar nur die Kosten, die im Zusammenhang mit Rechtsverhältnissen Dritter anfallen, wie z.B. die Löschung einer Grundschuld. Darüber hinaus übernimmt er alle Kosten, die rund um die Immobilienvermittlung anfallen. Darunter fallen nicht nur Gebühren für kostenpflichtige Verkaufsunterlagen wie etwa der Energieausweis, Inserate und die Maklerprovision. Auch die Beseitigung von Mängeln und Renovierungsstau fällt vor dem Verkauf mehr oder weniger ins Gewicht. Etwas ungewöhnlich erscheint womöglich, dass bei Immobilienverkäufern, nicht der Verkäufer die Grunderwerbssteuern auf den Kaufpreis bezahlen muss, sondern der Käufer. Je nach Bundesland betragen diese zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
Anlageimmobilie
Eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen ist für viele attraktiv, da sie eine relativ hohe Rendite abwirft. Allerdings ist zu beachten, dass bei vermieteten Immobilien etwaige Meter trotz Eigentümerwechsel nicht ihre Rechte als Mieter verlieren. Das heißt, ein Eigentümerwechsel allein reicht nicht aus, um den Mietvertrag ohne Weiteres kündigen zu können. Dies geht nur in Verbindung mit nachgewiesenem Eigenbedarf unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen. Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf droht eine Klage auf Schadensersatz.
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